Lo que necesita saber si está considerando un préstamo hipotecario VA en 2022

Información y servicios del gobierno

Al buscar una forma de financiar el sueño de ser propietario de una vivienda, muchos hombres y mujeres que sirvieron o están sirviendo en las fuerzas armadas de los Estados Unidos buscan préstamos VA.

El programa de préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos, anteriormente la Administración de Veteranos, es para miembros del servicio, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles para ayudarlos a convertirse en propietarios de viviendas.

“Estamos buscando que el préstamo hipotecario VA sea el programa elegido por los veteranos”, dijo Terry Rouch, subdirector de política de préstamos y valoración del Departamento de Asuntos de Veteranos. “Esto es lo que consideramos uno de los principales beneficios de su servicio militar”.

Si bien muchos de los términos son favorables, en algunos casos, un préstamo VA puede no ser siempre la mejor opción para aquellos que son elegibles, por lo que es importante comprender cómo se compara un préstamo VA con un préstamo convencional y cómo y cuándo pueden ser utilizado.

¿Qué es un préstamo VA?

Un préstamo VA es un préstamo hipotecario para personal militar calificado, veteranos y cónyuges sobrevivientes administrado a través del Departamento de Asuntos de Veteranos. Los préstamos se hacen a través de prestamistas privados pero respaldados por el gobierno federal. Entre los beneficios se encuentran tasas de interés más bajas y, a menudo, ningún pago inicial.

Los principales beneficios de un préstamo VA son:

  • Sin pago inicial en muchos casos.
  • A menudo, tasas de interés más bajas que las hipotecas convencionales.
  • Costos de cierre limitados.
  • Sin necesidad de PMI (seguro hipotecario privado).
  • Sin penalización por pagos anticipados o cancelación anticipada del préstamo.

“El año pasado, garantizamos más préstamos que nunca en toda la historia del programa”, dijo Rouch. “Tuvimos 1,44 millones de préstamos en el año fiscal de 2021”.

Rouch dijo que el hecho de que nunca se requiera PMI con un préstamo VA es un gran beneficio. Los prestamistas convencionales a menudo requieren PMI si el comprador está haciendo un pago inicial de menos del 20%.

Michael Anderson, oficial de préstamos hipotecarios de Charter West Bank en el área de Omaha, Nebraska, dijo que usar el programa de préstamos hipotecarios VA aumenta el poder adquisitivo.

“Digamos que quiere mantener su pago en $1,500. Si tiene un PMI, podrá comprar menos de una casa porque necesita agregar esa parte del PMI”, dijo Anderson.

Alrededor del 40% de los clientes de Anderson prestan servicio actualmente o han prestado servicio desde que el área alberga la Base de la Fuerza Aérea de Offutt. Anderson dijo que ha trabajado en otros bancos donde más del 90% de sus clientes usaban préstamos VA.

Realidades de un préstamo VA en un mercado inmobiliario caliente

No es ningún secreto que el mercado inmobiliario está activo en todo el país. Los precios están aumentando y el tiempo que las casas están en el mercado está disminuyendo. En muchos casos, hay múltiples ofertas. Cada vez más, las ofertas en efectivo gobiernan y aquellos que buscan préstamos son eliminados.

Hay malentendidos sobre el proceso de préstamo VA que incomodan tanto a los compradores como a los vendedores. Uno de esos conceptos erróneos es que el proceso lleva mucho más tiempo que un préstamo convencional.

“Se trata realmente de abogar en ese momento”, dijo Debbie Childs, una agente de bienes raíces del Grupo de Bienes Raíces en Virginia Beach, Virginia.

A menudo hace que el oficial de préstamos que está trabajando con sus clientes llame al agente de cotización para responder por su cliente mutuo.

Childs dijo que para endulzar el trato, agregará una cláusula que diga que si la evaluación de VA encuentra algo que necesita ser reparado, el comprador incurrirá en el costo.

A veces, el vendedor elegirá una oferta basada en el cierre más rápido. En este caso, las ofertas en efectivo son más atractivas porque el trato puede cerrarse rápidamente.

Childs dijo que la mayoría de sus préstamos VA han llegado en alrededor de 30 a 45 días. Según Fannie Mae, el tiempo promedio de cierre de un préstamo convencional es de 47 días.

A veces se necesita una conversación entre el oficial de préstamos y el agente de cotización para cerrar un trato, lo que demuestra que el comprador es serio y tiene los fondos disponibles.

Cumplir con los requisitos de préstamo VA

Incluso con un préstamo VA, el prestatario aún debe cumplir con los requisitos de crédito e ingresos del prestamista, por lo que pedir dinero prestado para comprar una casa no es una garantía, pero tener un préstamo VA puede ayudar a que las cosas sean más fáciles para el prestatario.

“En muchos casos, es difícil para un veterano o un miembro del servicio activo ahorrar dinero simplemente porque están limitados en la cantidad de ingresos que ganan y constantemente son transferidos a diferentes lugares de destino, lo que hace que sea Es difícil para las familias establecer un presupuesto para reservar un pago inicial”, explicó Rouch, él mismo un veterano de la Marina.

Un préstamo VA es solo para residencias principales y esa residencia debe cumplir con los códigos de construcción y las normas de seguridad, por lo que no es posible usar un préstamo VA para una casa de vacaciones o de inversión o una casa que necesita reparaciones.

También hay tarifas de financiamiento para préstamos VA basadas en un porcentaje del préstamo con tasas establecidas por el gobierno federal.

Todos los préstamos VA tienen tarifas de financiación, excepto si el prestatario:

  •  Recibe o es elegible para recibir una compensación por una discapacidad relacionada con el servicio.
  • Recibió un Corazón Púrpura.
  • Es el cónyuge sobreviviente de un veterano que murió durante el servicio o de una discapacidad relacionada con el servicio.

La tarifa de financiación es similar a los puntos que cobran los prestamistas convencionales por un préstamo.

¿Para quién son los préstamos VA?

Al contrario de lo que algunos podrían pensar, los préstamos VA no son solo para compradores de vivienda por primera vez.

“Muchas personas utilizan el programa VA una vez cuando son jóvenes y compran su primera casa (usando un) préstamo VA, pero nunca regresan y lo usan de nuevo”, dijo Rouch. “Queremos que las personas sepan que este es un beneficio de por vida para que, una vez que sean elegibles, puedan usarlo durante toda su vida”.

Según el sitio web de VA , a partir de 2020, no hay límite para el monto de un préstamo si cumple con las condiciones para tener pleno derecho, lo que significa que tiene:

  • Nunca usó el beneficio de préstamo hipotecario, o
  •  Pagó un préstamo VA anterior en su totalidad y vendió la propiedad, o
  • Usó el beneficio del préstamo hipotecario, pero tuvo una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto y lo pagó en su totalidad.

Si no cumple con las condiciones para tener un derecho completo, puede haber un límite de préstamo, según el lugar donde viva.

El límite se basa en el condado donde vive y la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda tiene un sitio para averiguarlo. Por lo general, en 2022 es de $647 200, pero más alto en algunas áreas donde es de $970 800.

Rouch dijo que el servicio después del préstamo es otra ventaja de usar un préstamo hipotecario VA.

“Si alguien se vuelve delincuente o tiene una situación que crearía un escenario en el que necesita hacer una modificación, el VA funciona muy bien con los veteranos. Queremos asegurarnos de que no solo obtengan un préstamo, sino que también mantengan esa casa”.

Dijo que trabajan con los administradores de préstamos para asegurarse de que los veteranos estén bien atendidos.

“En esa extraña oportunidad o en esa situación que puede ocurrir en la que se vuelven delincuentes, pueden sentirse cómodos sabiendo que el VA también los respalda y que estamos allí para tratar de ayudarlos”.

Tipos de préstamos VA

Bajo el título de préstamos VA, hay varios tipos diferentes, incluidos préstamos de compra y préstamos de refinanciamiento en efectivo.

  • Préstamos de compra : este préstamo ayuda a los veteranos a comprar una residencia principal a una tasa de interés competitiva sin PMI y, a menudo, sin pago inicial.
  • Retirar préstamos de refinanciamiento. Con este préstamo, los propietarios pueden sacar dinero en efectivo del valor acumulado de la vivienda para pagar cosas como mejoras en la vivienda o la escuela, o para saldar deudas.

Los otros tipos de préstamos VA son:

  •  Préstamo directo para nativos americanos:   para nativos americanos o personas casadas con veteranos de nativos americanos que pueden ayudar a financiar la compra, construcción o mejora de viviendas en terrenos en fideicomiso federal.
  •  Préstamo de refinanciamiento con reducción de la tasa de interés: estos son para prestatarios que tienen un préstamo respaldado por VA existente que desean reducir los pagos mensuales o hacer que sus pagos sean más estables. Estos también se conocen como préstamos de refinanciamiento optimizados de VA.
  • Subsidios de vivienda adaptable: estos préstamos son para veteranos con discapacidad permanente y total relacionada con el servicio para ayudarlos a comprar o construir una vivienda adaptable o para modificar una vivienda existente.

¿Quién es elegible para un préstamo VA?

En general, para ser elegible para un préstamo VA, debe haber servido en el ejército durante un período de tiempo específico o ser el cónyuge sobreviviente de alguien que murió en el servicio activo o por una discapacidad relacionada con el servicio o el cónyuge de alguien detenido. como prisionero de guerra.

Los requisitos generales de duración del servicio son:

  • 181 días de servicio activo en tiempo de paz.
  • 90 días consecutivos durante la guerra.
  • Más de seis años de servicio con la Guardia Nacional o las Reservas o 90 días bajo el estado de servicio activo del Título 32 con al menos 30 días consecutivos.

La sección del sitio web de VA sobre los requisitos de elegibilidad tiene más detalles según cuándo sirvió, si es un oficial o un oficial retirado, y los tiempos que constituyen tiempo de guerra o tiempo de paz.

El carácter del servicio es importante, por lo que no se permite otra cosa que el despido honorable, por lo que no se permite el despido deshonroso ni la mala conducta.

Para obtener un préstamo VA, debe tener un Certificado de elegibilidad (COE) válido para demostrar que ha cumplido con los requisitos de servicio y el estado de servicio.

El proceso de solicitud está en línea como parte de un sitio de información de beneficios del VA y el Departamento de Defensa. Asegúrese de tener a mano todos los documentos que pueda necesitar para probar su elegibilidad.

Incluso si cumple con los requisitos de servicio y estado de servicio, no es una garantía de que recibirá un préstamo VA. Aún debe cumplir con los requisitos de crédito, ingresos y otros requisitos que su prestamista pueda tener.

Cómo comprar una casa con un préstamo VA

En muchos sentidos, comprar una casa con un préstamo VA es lo mismo que comprar una casa con cualquier otro tipo de préstamo.

Como lo haría con cualquier préstamo, debe averiguar para qué cantidad de hipoteca califica, pero hay un primer paso adicional.

“Me gusta salir y obtener el certificado de elegibilidad [de un cliente] primero del portal VA solo para asegurarme de que son elegibles y luego, a partir de ese momento, es solo una solicitud como todos los demás”, explicó Anderson. “Voy a documentar su crédito, obtener sus activos y otra información”.

No todos los prestamistas manejan préstamos VA. Según VA, hay más de 1500 prestamistas que ofrecen préstamos VA.

Para encontrar un prestamista de préstamos VA en su área, Anderson recomendó preguntarle a su agente de bienes raíces o hablar con otros veteranos en su área o en el área a la que se mudará. De hecho, es posible que desee buscar un agente de bienes raíces que tenga experiencia trabajando con la comunidad militar y comprenda las necesidades y los desafíos específicos.

Una vez que sepa para cuánto precalifica, puede comenzar a buscar casas en su rango de precios.

“Es un mercado desafiante y cada punto de precio es diferente y cada vecindario es diferente, por lo que realmente necesita un agente de bienes raíces que lo guíe”, dijo Childs, el agente de bienes raíces de Virginia Beach. “Cuando represento a un cliente de VA, primero le recuerdo al agente de cotización que la máscara del comprador de VA en el juego es su servicio a nuestro país porque a veces (preguntan) ¿dónde está su máscara en el juego? ¿Dónde está su dinero?

La precalificación también puede ayudar a los agentes y vendedores de viviendas a saber que usted se toma en serio la compra de su vivienda.

Tasación y suscripción

Una vez que encuentre la casa que desea y presente una oferta, hay algunos pasos más que debe seguir con un préstamo VA, incluida la tasación y la suscripción.

“Cuando trabajo con compradores, trato de que pasen por la suscripción inicial antes de que busquen casas. Eso realmente ayuda a un comprador a obtener y procesar toda su documentación, de modo que cuando pida a mi oficial de préstamos que llame al agente de cotización, puedo decir que ya han terminado la suscripción inicial”, dijo Childs.

La tasación de VA para un préstamo no es lo mismo que una inspección de vivienda o una tasación de vivienda tradicional. Debe hacerlo un tasador certificado por VA, lo que puede demorar hasta dos semanas según el mercado.

La tasación del VA es más estricta que las tasaciones para préstamos tradicionales y se realiza para asegurarse de que la propiedad cumpla con los requisitos mínimos de propiedad, como plomería en funcionamiento y sistemas eléctricos en funcionamiento, y que cumpla con el valor justo de mercado.

“El VA hace casi una inspección secundaria de la casa”, explicó Childs, pero dijo que los informes a menudo regresan con solo algunas reparaciones menores.

Costos de cierre

Los costos de cierre son las tarifas que el prestatario paga al prestamista y, con los préstamos VA, son diferentes a los préstamos hipotecarios tradicionales.

Con los préstamos VA, los prestamistas no pueden cobrar al prestatario multas por pago anticipado, honorarios de abogados o cargos de liquidación.

El prestamista puede cobrar:

  • Tarifa de originación: el prestamista puede cobrar esta tarifa, pero existen límites sobre cuánto pueden cobrar.
  • Tarifa de financiamiento VA: este es un cargo que es solo para préstamos VA. Es una tarifa única que va al VA como una forma de ayudar a pagar la continuación del programa. La tarifa varía según el precio de la vivienda y si el prestatario tiene un pago inicial.
  • Tasa de tasación VA. Esta tarifa varía de un estado a otro y se aumentó en 2021 para satisfacer la alta demanda. La tarifa puede ser de $450 a más de $1,000 (partes de California y Alaska). La tasación determina el valor de mercado de la vivienda y asegura que cumple con los requisitos del Departamento de Asuntos de Veteranos. 

Si no desea pagar los costos de cierre por adelantado, puede incluir algunos de ellos en el monto de la hipoteca, incluida la tarifa de financiación del VA.

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