Las comisiones forzadas a los agentes inmobiliarios están oficialmente prohibidas en la ciudad de Nueva York.
Tras la denegación por parte de un juez federal de una orden judicial presentada por la Junta de Bienes Raíces de Nueva York, la Ley de Equidad en los Gastos de Alquiler de Apartamentos (FARE) entró en vigor el miércoles, lo que significa que los posibles inquilinos ya no tendrán que pagar comisiones a agentes inmobiliarios que no hayan contratado.
Aprobada por el Ayuntamiento en noviembre, la ley traslada el pago de las comisiones a la parte que contrató al agente inmobiliario, transformando así un sistema de larga data que obligaba a los inquilinos a pagar a los agentes una gran suma por adelantado.
El concejal Chi Ossé, quien redactó el proyecto de ley tras tener dificultades para encontrar un apartamento en su propio distrito, lo presentó en febrero y obtuvo el apoyo de los defensores de los inquilinos, el Ayuntamiento y la gobernadora Kathy Hochul.
“Los inquilinos buscaban una unidad por sí mismos en línea, se presentaban a una visita autoguiada y se comprometían a hacer el mayor gasto de sus vidas, solo para que, al firmar el contrato, les dijeran que debían $3,000 de alquiler, $3,000 de depósito de seguridad y $6,000 de honorarios forzados a un agente inmobiliario que nunca contrataron, tal vez ni siquiera conocieron”, dijo Ossé en un video satírico publicado en X que lo muestra en el funeral por honorarios de agente inmobiliario.
“Los honorarios de agente inmobiliario eran incorrectos, abusivos, explotadores y, francamente, repugnantes, ya que imponían dificultades a los trabajadores, las familias y los neoyorquinos de todas las edades”.
Tras la aprobación de la ley, REBNY y una coalición de agencias inmobiliarias y propietarios presentaron una demanda en diciembre para bloquearla, argumentando que la medida viola el derecho de los agentes inmobiliarios a la libertad de expresión comercial amparado por la Primera Enmienda y que vulnera la “Cláusula de Contratos de la Constitución al anular los contratos entre agentes inmobiliarios y propietarios y prevalecer sobre la ley del estado de Nueva York”, informó 6sqft.
En enero, el grupo presentó una orden judicial preliminar para detener la entrada en vigor de la ley.
Según el juez Ronnie Abrams, el desacuerdo de REBNY con la ley no se debe a sus efectos sobre sus derechos constitucionales, sino a un desacuerdo fundamental con su política subyacente, según informó el New York Post.
El juez también desestimó todos los argumentos de REBNY contra la ley, excepto uno, afirmando que la intención del Ayuntamiento al promulgarla era «abordar un perjuicio específico» que las comisiones de los agentes inmobiliarios imponen a los inquilinos, según Gothamist.
La Ley FARE elimina una práctica de larga data en Nueva York que obligaba a los inquilinos a pagar una comisión única por adelantado al agente inmobiliario, que oscilaba entre un mes de alquiler y el 15 % del alquiler anual, incluso si el agente era contratado por el propietario o la empresa administradora del edificio.
Según la ley, los agentes inmobiliarios y los arrendadores recibirán multas de $750 por la primera infracción, $1,800 por la segunda y $2,000 por la tercera y subsiguientes.
Multas menores
La ley también prohíbe a los arrendadores y agentes inmobiliarios exigir a los inquilinos que trabajen con un agente inmobiliario específico, y las infracciones están sujetas a las mismas multas escalonadas.
Publicitar los honorarios de los agentes inmobiliarios en los anuncios de alquiler también está prohibido por la Ley FARE y conllevará multas a partir de $750, que aumentarán en caso de reincidencia.
Los arrendadores y agentes inmobiliarios también están obligados a divulgar todos los posibles costos para los inquilinos de forma clara y visible, con los honorarios detallados y proporcionados por escrito. El incumplimiento puede resultar en multas menores, que van desde $375 hasta $1,000.
Quienes se oponen a la ley argumentan que podría resultar en alquileres más altos si los arrendadores incluyen los honorarios de los agentes inmobiliarios en los alquileres mensuales.
Quienes apoyan la ley argumentan que, incluso si los alquileres aumentan, eliminar los cargos por adelantado facilitará la mudanza de los inquilinos, especialmente de los de bajos ingresos. Ann Korchak, presidenta de la junta directiva de Pequeños Propietarios de Nueva York, advirtió que la Ley FARE podría obligar a los pequeños propietarios con edificios con renta estabilizada a dejar vacantes unidades asequibles durante períodos prolongados hasta que puedan cubrir los honorarios de los agentes inmobiliarios.
“Este es otro gasto impuesto por el gobierno que los pequeños propietarios se ven injustamente obligados a absorber”, declaró Korchak. “No podemos recuperar este costo adicional, ni los fuertes aumentos en nuestros impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos, reparaciones, mantenimiento y otros costos operativos, porque nuestros ingresos por alquiler están limitados por la Junta de Directrices de Alquileres”.
REBNY ganó previamente una demanda contra una breve prohibición de las comisiones de los agentes inmobiliarios en 2020.
Bajo la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019, los arrendadores no podían desregular los apartamentos con renta estabilizada, y los depósitos de garantía estaban limitados a un mes de renta, como informó previamente 6sqft.
Como parte de las directrices emitidas entonces por el Departamento de Estado, los agentes inmobiliarios contratados por los arrendadores no podían recibir pagos del posible inquilino.
Tras demandas de REBNY y varias agencias inmobiliarias, un juez anuló esa parte de la ley en 2021.
