En los municipios de todo Nueva Jersey se están librando batallas legales en curso sobre los requisitos de vivienda asequible, pero las nuevas expectativas de desarrollo que los funcionarios estatales entregarán en unos meses podrían desencadenar una reacción negativa adicional y remodelar los vecindarios en los próximos años.
Un mandato único, de décadas de antigüedad, conocido como la Doctrina Mount Laurel requiere que la mayoría de las ciudades de Nueva Jersey contribuyan con su “cuota justa” al desarrollo de viviendas asequibles.
La iniciativa de construir más viviendas para personas de ingresos bajos y medios surge en un momento en que Nueva Jersey, como muchos estados, enfrenta una crisis de viviendas asequibles.
Los expertos estiman que Nueva Jersey necesita más de 200.000 apartamentos asequibles para personas de bajos ingresos, que son las que más sufren la carga de los costos y que, a menudo, gastan más del 50% de sus ingresos en el alquiler.
Mientras tanto, los residentes que viven cerca de grandes ciudades como Nueva York y Filadelfia están experimentando un aumento en los alquileres debido a que los precios no les permiten vivir en sus comunidades.
La próxima ola de mandatos de vivienda asequible de Nueva Jersey será una prueba de la revisión de las normas del estado en Mount Laurel.
A principios de este año, la Legislatura estatal aprobó un proyecto de ley que actualiza la Ley de Vivienda Justa del estado por primera vez en 40 años, otorgando a los tribunales y agencias estatales la autoridad para garantizar que los municipios cumplan con sus obligaciones en materia de vivienda asequible.
Los defensores de la legislación argumentan que los cambios agilizarán un proceso que históricamente ha estado sumido en amargos litigios entre los municipios y los tribunales estatales.
Sin embargo, algunos no están tan seguros de que ese sea el caso.
Esto es lo que necesita saber sobre los próximos requisitos en todo el estado y por qué podríamos ver más peleas por viviendas asequibles.
¿Cómo afectará esto a los residentes de Nueva Jersey?
En octubre, las ciudades del Estado Jardín sabrán cuántas viviendas asequibles necesita desarrollar su municipio en los próximos años.
El estado podría pedirles a algunas ciudades que desarrollen cientos o hasta 1000 unidades asequibles a partir del próximo año.
Eso significa que, si vive en Nueva Jersey, pronto podrían llegar nuevos desarrollos y construcciones a su vecindario, junto con más viviendas disponibles para los residentes, pero eso podría llevar años.
Después de que el estado revele las obligaciones de vivienda asequible para los municipios a fines de octubre, dará inicio a la última ronda de un proceso históricamente tumultuoso para estimular la vivienda.
¿Qué es la Doctrina del Monte Laurel?
El requisito recibe su nombre de Mount Laurel, Nueva Jersey, un suburbio de Filadelfia.
En 1975, el tribunal superior de Nueva Jersey dictaminó que, según la constitución estatal, todos los municipios tienen la obligación de proporcionar su “parte justa” de viviendas para ingresos bajos y moderados tras una demanda presentada por una residente de Mount Laurel, Ethel R. Lawrence.
Los antepasados esclavizados de Lawrence habían residido en Mount Laurel desde mediados del siglo XIX, cuando la ciudad era una parada del Ferrocarril Subterráneo, según el libro “Climbing Mount Laurel” del profesor de la Universidad de Princeton Douglas S. Massey.
Lawrence fue el demandante principal en una demanda que acusaba a los funcionarios municipales de utilizar regulaciones de zonificación para derribar viviendas en comunidades de color que albergaban a familias de ingresos bajos y moderados, desplazando a familias que vivieron allí durante generaciones.
En su estudio de tres años sobre las viviendas asequibles construidas en Mount Laurel después de la demanda, Massey dijo que no encontró que “ninguna de las consecuencias negativas” que los políticos y los opositores a las viviendas asequibles temían se materializara.
“No hubo una caída en el valor de las propiedades ni un aumento en los índices de criminalidad, las escuelas parecían funcionar bastante bien”, dijo Massey. “Y permitió que muchas familias negras y latinas pobres dieran un gran paso hacia adelante en su movilidad”.
Aún así, Massey dijo que la evidencia “no ha calmado las críticas” de la oposición.
“Muchos políticos quieren ignorar la evidencia”, dijo.
¿Cómo funciona la Doctrina del Monte Laurel?
Desde que la doctrina entró en vigor en 1987, el estado ha asignado viviendas asequibles a través de “rondas”.
Al comienzo de cada ronda, el estado les dice a los municipios cuántas unidades de vivienda asequible necesitan para construir terrenos y les da un cronograma para el desarrollo.
La duración de cada ronda ha variado de seis a 25 años debido a la política, las demandas y la oposición local. Actualmente, Nueva Jersey está concluyendo la tercera ronda, que comenzó en 1998.
El 20 de octubre, los municipios comenzarán a conocer qué requisitos deben cumplir para la cuarta ronda, que comienza en julio de 2025.
La tercera ronda de requisitos de vivienda asequible se prolongó severamente después de que el exgobernador de Nueva Jersey, Chris Christie, eliminara los fondos para el Consejo de Vivienda Asequible, la agencia a cargo de hacer cumplir las obligaciones de Mount Laurel.
Como resultado, muchas ciudades y municipios eludieron sus obligaciones de distribución equitativa de la vivienda a principios de la década de 2000, según Adam Gordon, director del Fair Share Housing Center, una organización sin fines de lucro a la que el estado encargó negociar planes de vivienda con las ciudades.
No fue hasta 2015, cuando la Corte Suprema del estado encargó a los tribunales de primera instancia la aplicación de los mandatos, que el ritmo de desarrollo de viviendas asequibles en Nueva Jersey comenzó a aumentar.
El estado ha puesto en desarrollo “más de 50.000” unidades de vivienda asequible desde 2015, y alrededor de 21.000 de ellas están completamente construidas, dijo Gordon.
¿Es diferente ahora la Doctrina del Monte Laurel?
El gobernador Phil Murphy firmó un proyecto de ley histórico que reforma el sistema de vivienda asequible en marzo de 2024.
La legislación tenía como objetivo agilizar el sistema disolviendo formalmente el extinto Consejo de Vivienda Asequible, la agencia anteriormente encargada de hacer cumplir las reglas.
Eso ahora es responsabilidad del Departamento de Asuntos Comunitarios, que utiliza una fórmula llamada “metodología Jacobson” para determinar cuántas unidades de vivienda debe construir cada municipio.
La fórmula proviene de una decisión judicial de 2018 de la jueza del Tribunal Superior Mary Jacobson tras una demanda interpuesta por dos ciudades del condado de Mercer por sus obligaciones en materia de vivienda asequible.
Para elaborar la metodología sobre la cantidad de viviendas que una ciudad podría desarrollar, la jueza analizó estimaciones de crecimiento demográfico y laboral, la cantidad de hogares, la riqueza y la cantidad de terreno disponible para el desarrollo.
¿Cómo funcionan las disputas y la ejecución de las mismas?
Los municipios que impugnen los requisitos impuestos por el Estado seguirán siendo llevados ante los tribunales.
En virtud de la reforma histórica de 2024, los jueces estatales están asignados a trabajar dentro de la Oficina Administrativa de los Tribunales del estado para manejar las disputas de las ciudades sobre sus números asignados.
Pero no todos tienen tantas esperanzas de que este sistema funcione sin problemas.
Jeffrey Surenian, quien representa a las ciudades en asuntos de vivienda asequible, dijo que la cantidad de unidades asequibles que el estado busca construir (que calculó en más de 84.000 durante la próxima década) “no se corresponde con la realidad”.
“Es sólo una fórmula para generar más litigios”, dijo.
Gordon, del Fair Share Housing Center, dice que el argumento de Surenian es “una completa tontería”.
Los cálculos, dijo Gordon, no tienen en cuenta el hecho de que las cifras de obligaciones de algunas ciudades podrían reducirse porque carecen de suficiente espacio abierto para desarrollar.
Además, las ciudades tendrán la oportunidad de reducir sus requisitos aprovechando las “bonificaciones” para incentivar la construcción de viviendas asequibles cerca de recursos y servicios clave, dijo Gordon.
Por ejemplo, si una ciudad coloca una unidad asequible cerca de un centro de tránsito , obtendría crédito por dos unidades para su obligación.
Mia Sacks, presidenta del consejo municipal de Princeton, señaló que la jueza Jacobson se ubicó “muy en el medio” en términos de cuántas viviendas asequibles se pueden construir razonablemente bajo la Doctrina Mount Laurel.
Princeton fue una de las ciudades que formó parte del proceso judicial que condujo a la fórmula Jacobson.
Sacks, quien se unió al consejo después de la decisión de 2018, señaló que Jacobson escribió en su fallo que la lucha continua por la fórmula es capaz de “monopolizar” el tiempo de los funcionarios de la ciudad y de los tribunales de primera instancia en un grado “sobrehumano”.
“El punto es que simplemente tenemos que seguir adelante”, dijo Sacks.
