Una nueva ley da a los inquilinos de Nueva York una ruta hacia la propiedad
La nueva legislación da a organizaciones sin fines de lucro la posibilidad de comprar edificios de apartamentos en situación de dificultad, lo que podría abrir el camino a la propiedad colectiva por parte de los inquilinos.
NUEVA YORK. El alcalde Zohran Mamdani firmó el martes la Ley de Oportunidad Comunitaria de Compra (Community Opportunity to Purchase Act, COPA), impulsada por la concejal Sandy Nurse. La norma se aplica a determinados edificios de más de cuatro unidades.
Según la ley, los propietarios que vendan edificios en situación de dificultad financiera o física deberán notificarlo a la Ciudad y a una lista de compradores sin fines de lucro antes de ofrecer la propiedad en el mercado abierto. Si el propietario recibe una oferta de otro comprador, una organización sin fines de lucro calificada tendrá derecho a igualarla y adquirir el inmueble en los mismos términos.
Qué propiedades y qué motivos de venta califican
Solo ciertas propiedades y determinados motivos de venta quedan comprendidos en la ley. Por ejemplo, la COPA entraría en vigor si el propietario no puede pagar los impuestos sobre la propiedad o no puede costear la reparación de problemas graves de mantenimiento.
Los defensores de la medida sostienen que podría preservar la vivienda asequible y ofrecer a los inquilinos un camino hacia la propiedad colectiva.
Un ejemplo en East New York
Boris Santos, presidente del East New York Community Land Trust, citó como ejemplo la compra que su organización realizó en 2024 del edificio 248 Arlington, un inmueble de 20 unidades con renta estabilizada en East New York.
Junto con líderes de los inquilinos, el fideicomiso supervisa, en coordinación con la Ciudad, importantes obras de renovación. Su plan es convertir el edificio en una cooperativa en la que los inquilinos sean copropietarios y administren el inmueble de forma colectiva, mientras que el fideicomiso conserva la propiedad del terreno para garantizar la asequibilidad a largo plazo.
Santos afirmó que la COPA haría más viable este tipo de adquisiciones para los fideicomisos comunitarios de tierras, las organizaciones sin fines de lucro y los grupos de inquilinos que buscan proteger la vivienda de la inversión especulativa. “¿Quién mejor para administrar un edificio que quienes viven en él?”, dijo.
Aprobación en el Concejo y oposición de propietarios
El proyecto fue aprobado en octubre con 38 votos a favor, nueve en contra y dos abstenciones. El exalcalde Eric Adams había vetado una versión anterior de la legislación, al oponerse por su posible impacto en los propietarios y en el mercado de la vivienda.
Small Property Owners of New York, organización que representa a pequeños propietarios, se opuso a la medida. Argumenta que podría reducir el valor de las propiedades y limitar la capacidad de los dueños para vender a compradores convencionales. “La COPA, en cualquier forma, es una política de vivienda destructiva para inquilinos, propietarios y vivienda asequible”, dijo Ann Korchak, presidenta de la junta directiva de la organización.
Plazos y exenciones
La ley otorgaría a las organizaciones sin fines de lucro elegibles y a las alianzas que califiquen 20 días para presentar una declaración de interés y 70 días para hacer una oferta inicial. Por ese calendario, Korchak sostuvo que la política podría empujar a los compradores del mercado abierto hacia edificios no sujetos a un proceso de COPA, ya que es posible que los compradores convencionales no quieran lidiar con la burocracia.
Los propietarios podrían solicitar exenciones si demuestran una dificultad financiera indebida. En esos casos, un propietario que opere con pérdidas y tenga un comprador listo podría argumentar que la demora adicional agrava una situación financiera ya insostenible. En algunos casos, las ejecuciones hipotecarias u otras sanciones que enfrente el propietario podrían ser motivo de exención.
Alcance y límites de la ley
La COPA no crearía automáticamente nuevos apartamentos asequibles ni obligaría a que todo edificio comprado por una organización sin fines de lucro cobre alquileres por debajo del mercado. Su efecto dependerá de que las organizaciones logren obtener financiamiento, concretar las compras y mantener alquileres asequibles con el paso del tiempo.
Las organizaciones también podrían buscar preservar la asequibilidad mediante la administración de los edificios, las renovaciones y la propiedad a largo plazo.
Polémica por la venta de gravámenes fiscales
La firma de la ley llegó en medio de la controversia por la decisión de la administración de reactivar un programa de la Ciudad que se había comprometido a eliminar: la venta de gravámenes fiscales.
La administración de Mamdani prevé retomar a mediados de 2027 la venta de gravámenes fiscales de la ciudad de Nueva York, tras suspender el programa durante seis meses para someterlo a revisión. La Ciudad impone gravámenes a las propiedades cuando sus dueños se atrasan en el pago de impuestos o de la factura del agua, y normalmente vende las deudas elegibles a fideicomisos de gestión privada que buscan cobrar el dinero y que, en última instancia, pueden iniciar una ejecución hipotecaria.
Mamdani, quien hizo campaña con la promesa de acabar con esta práctica, dijo que el enfoque revisado incluiría una labor de contacto más intensa con los propietarios morosos, múltiples oportunidades para resolver las deudas pendientes y evitar la venta del gravamen, y un plan a más largo plazo para crear un banco de tierras municipal que administre las propiedades en dificultad.