Hoy, el alcalde de la Ciudad de Nueva York, Eric Adams, lanzó una iniciativa urgente e innovadora para hacer frete a la grave y persistente escasez de vivienda y a la prolongada crisis de asequibilidad al permitir la creación de “un poco más de viviendas en cada vecindario”, para así hacer de Nueva York una ciudad donde la clase trabajadora pueda volver a permitirse vivir.
A medida que la falta de viviendas disponibles aumenta los precios de los alquileres y obliga a más neoyorquinos a recurrir al sistema de refugios, la propuesta del alcalde Adams, “Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda” busca crear 100,000 viviendas adicionales, suficientes para albergar a más de 250,000 neoyorquinos, aproximadamente toda la población de Buffalo, Nueva York, durante 15 años y más de 250,000 puestos de trabajo que sustenten a las familias, lo cual ayudaría a los neoyorquinos que han construido esta ciudad a permitirse vivir y criar aquí a sus familias.
Las medidas que propone el alcalde Adams constituirían las reformas más importantes jamás introducidas en el código de zonificación de la ciudad en favor de la vivienda y un paso decisivo hacia el objetivo “a la luna” del alcalde Adams de proporcionar 500,000 nuevas viviendas a los neoyorquinos en la próxima década.
Esta nueva iniciativa representa el tercero de los tres cambios de zonificación en toda la ciudad que se presentarán a los presidentes de los cinco condados, a las 59 juntas comunitarias y al ayuntamiento de Nueva York como parte de la visión del alcalde Adams de hacer de la Ciudad de Nueva York una ciudad inclusiva y equitativa; “Ciudad del Sí”.
Dado que la mayoría de los neoyorquinos gastan más de un tercio de sus ingresos en alquileres y que menos del 1 % de los apartamentos que cotizan por debajo de 1,500 dólares de alquiler mensual están disponibles para nuevos inquilinos, la Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda marca la primera vez que una administración municipal propone desbloquear más viviendas en toda la ciudad, ofreciendo una guía para que cada comunidad ponga de su parte para hacer frente a esta crisis que afecta a toda la ciudad.
El plan incluye medidas para eliminar los mandatos de que se construyan espacios de estacionamiento con viviendas nuevas, crear más viviendas asequibles y de apoyo, eliminar las prohibiciones de apartamentos en toda la ciudad y permitir la conversión de edificios de oficinas vacíos en viviendas para los neoyorquinos.
“La escasez de vivienda es el origen de muchos de los desafíos que enfrentamos como ciudad, lo cual obliga a demasiadas personas a irse de la Ciudad de Nueva York y dificulta cada vez más la vida de quienes se quedan. Por más de 60 años, hemos agregado capas y capas de reglamentos, volviendo de hecho ilegales los tipos de vivienda en los que nuestra ciudad ha dependido durante mucho tiempo», afirmó el alcalde Adams.
La proponemos refiere a cambios más favorables a la vivienda en la historia del código de zonificación moderno de la ciudad, y con ellos se eliminarían los obstáculos que has obstruido por mucho tiempo grandes oportunidades. Se acabaría finalmente con la zonificación excluyente, reducirán la burocracia y transformarán nuestra ciudad desde los cimientos.
“Este plan impulsará la construcción de 100,000 nuevas viviendas para un cuarto de millón de neoyorquinos. Si lo hacemos bien, dentro de décadas los neoyorquinos verán este momento como lo que fue: un punto de inflexión que nos aleja de las políticas excluyentes y las ideas anticuadas y nos acerca a un futuro más brillante, más audaz y más equitativo; el momento en que nos unimos y decidimos ser una ‘Ciudad del Sí’”, informó el alcalde Adams
“Nuestra crisis de vivienda es grave, y esta propuesta histórica afronta el momento con los cambios más radicales a favor de la vivienda en la historia de nuestro código de zonificación”. expresó la vicealcaldesa de Vivienda, Desarrollo Económico y Fuerza Laboral, Maria Torres-Springer. “En esencia, este plan está impulsado por una idea simple: Para resolver nuestra escasez de viviendas, necesitamos construir más viviendas. La construcción es esencial para nuestro futuro como ciudad donde la clase trabajadora pueda vivir y prosperar, y para nuestro estatus como capital económica y cultural. Al reconocer que se ha acabado el tiempo de los retoques, el alcalde Adams ha presentado un valiente plan a futuro para desmantelar la zonificación excluyente, hacer que la Ciudad de Nueva York sea más asequible y abordar esta crisis de frente.”
“Nuestro objetivo es construir ‘un poco más de viviendas en cada vecindario’ para por fin abordar de frente la escasez de vivienda de Nueva York”, dijo Dan Garodnick, director del Departamento de Planificación Urbana (DCP) de la Ciudad de Nueva York. “Al abordar la causa fundamental de los altos costos de vivienda, el desplazamiento, la falta de vivienda y el desequilibrio de poder entre inquilinos y propietarios en Nueva York, podemos construir una ciudad donde la clase trabajadora pueda prosperar. Estos cambios críticos y urgentemente necesarios no solo crearán viviendas que los neoyorquinos necesitan, sino que también ayudarán a fomentar comunidades dinámicas en las que los neoyorquinos tendrán fácil acceso al transporte y a los servicios, darán apoyo a familias multigeneracionales y generarán empleos bien remunerados y una ciudad más verde”.
“La “Ciudad del Sí» es la acción audaz que tanto necesitamos. Sin la Ciudad del Sí, no podremos abordar con éxito la crisis de vivienda que sigue siendo un lastre para el potencial de nuestra ciudad” expresó el comisionado del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) de la Ciudad de Nueva York, Adolfo Carrión Jr. “Esto no es hipotético. Familias jóvenes, adultos mayores, toda la clase trabajadora, personas sin hogar, personas con ingresos fijos: todos están tratando de construirse una vida mejor, pero permitirse vivir en la Ciudad de Nueva York se ha vuelto casi insostenible para muchos. HPD y DCP están en la primera línea de la lucha de la ciudad para abordar la crisis de vivienda y estamos redoblando nuestros esfuerzos. Es hora de decir ‘sí, estamos juntos en esta lucha.’”
“Dado que los residentes de NYCHA representan uno de cada 17 neoyorquinos, sabemos que la creación de viviendas en nuestra ciudad es de vital importancia”, dijo Lisa Bova-Hiatt, directora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA). “La propuesta de ‘Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda’ ayudará a construir abundantes viviendas para los neoyorquinos en los próximos años, con énfasis en llevar viviendas asequibles de forma permanente a los vecindarios de los cinco condados”.
Durante décadas, una zonificación cada vez más compleja y restrictiva ha impedido la creación de nuevas viviendas y ha aumentado las desigualdades entre comunidades de toda la ciudad, de modo que sólo unos pocos vecindarios producen la mayoría de las nuevas viviendas de la ciudad y algunos vecindarios incluso pierden viviendas en su totalidad.
A medida que la ciudad continúa creando empleos y atrayendo a nuevos habitantes, la construcción de nuevas viviendas se ha ralentizado hasta detenerse: de un promedio de casi 37,000 nuevas viviendas aprobadas cada año en la década de 1960 a apenas 8,000 al año en la década de 1990 y, más recientemente, aproximadamente 20,000 viviendas aprobadas al año en la década de 2010.
Los cambios de zonificación propuestos en Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda del alcalde Adams revertirán esas tendencias y habilitarán nuevas viviendas sumamente necesarias en todos los vecindarios de la ciudad.
Estos pasos también se basan en los esfuerzos récord de la administración de Adams en el año fiscal 2023, los cuales produjeron el mayor número de nuevas viviendas de apoyo y hogares para neoyorquinos que antes se encontraban sin hogar en la historia de la ciudad, crearon el segundo mayor número de viviendas asequibles en un año y conectaron a neoyorquinos con viviendas permanentes, por medio de vales de viviendas permanentes, del Suplemento de Prevención de Desalojos y Lucha contra la Falta de Vivienda de la Ciudad (FHEPS) más que nunca antes en la historia del programa.
El plan de Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda podría agregar 100,000 viviendas a la construcción de viviendas estimada durante los próximos 15 años, crear cerca de 260,000 empleos temporales y otros 6,300 empleos permanentes y aportar 58,200 millones de dólares de impacto económico a la ciudad en los próximos 30 años.
Las políticas se han desarrollado a lo largo del último año en estrecha consulta con socios comunitarios, otras partes interesadas en la creación de viviendas y expertos locales y nacionales, con el fin de recurrir a las mejores prácticas basadas en pruebas para hacer la vivienda más asequible, aliviar las presiones de desplazamiento y revertir la segregación por raza e ingresos que ha sido reforzada por la política de vivienda durante siglos.
Poner fin a los mandatos de estacionamiento para nuevas viviendas
En gran parte de la Ciudad de Nueva York, la reglamentación vigente desde hace décadas obliga a construir un número determinado de espacios de estacionamiento junto a las viviendas nuevas, lo que aumenta los costos y, en última instancia, bloquea la construcción de viviendas al hacer inviables muchos proyectos.
Estos reglamentos gubernamentales añaden aproximadamente 67,500 dólares por espacio de estacionamiento subterráneo en costos de construcción y obligan a reservar espacios valiosos para automóviles en lugar de ser utilizados para viviendas adicionales para los neoyorquinos.
Esta propuesta eliminará los requisitos de que las nuevas viviendas cuenten con nuevos espacios de estacionamiento.
No se prohibiría el estacionamiento en las nuevas urbanizaciones, pero este plan eliminaría la reglamentación urbanística para que los promotores puedan tomar decisiones coherentes con el mercado y sus residentes potenciales.
Preferencia de asequibilidad universal
La política de Preferencia de Asequibilidad Universal crearía viviendas permanentemente asequibles en los vecindarios de toda la ciudad.
Basándose en el exitoso programa de Residencia Independiente Asequible para Personas Mayores (AIRS), el cual permite que las viviendas asequibles para personas mayores sean aproximadamente un 20 % más grandes que otros tipos de vivienda, esta política extendería esa preferencia a todos los tipos de vivienda asequible.
Si la Preferencia Universal de Asequibilidad hubiera estado en vigor desde 2014, los neoyorquinos con restricción de ingresos podrían haberse beneficiado de 20,000 viviendas adicionales en las que se garantizaría que otras 20,000 familias neoyorquinas no gastarían más del 30 % de sus ingresos en alquiler.
Demostración de cómo la política de Preferencia de Asequibilidad Universal podría permitir la construcción de más viviendas con alquiler restringido. Crédito: Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York
Viviendas compartidas
Ciudades alrededor del mundo han reducido el costo de la vivienda al permitir la creación de apartamentos modestos donde los residentes comparten algunas instalaciones comunes, como baños y cocinas. Nueva York alguna vez estuvo llena de opciones como éstas, pero con el pasar del tiempo, los reglamentos han hecho que este tipo de vivienda sea casi imposible de ofrecer.
Esta propuesta ajustaría las reglas actuales que exigen aumentar el tamaño de las unidades, permitiría más apartamentos pequeños para reducir la necesidad de que los adultos solteros vivan con compañeros de piso y volvería a legalizar las casas con cocina o baño compartidos, manteniendo al mismo tiempo un código de construcción y estándares de habitabilidad rigurosos.
Zonificación de “calles principales” del centro de la ciudad
Una zonificación cada vez más restrictiva ha hecho que sea ilegal construir el tipo de corredores comerciales que hacen de los vecindarios de la Ciudad de Nueva York vibrantes y únicos.
Esta propuesta permitiría construir complejos residenciales de dos a cuatro pisos sobre el espacio comercial de la planta baja para fomentar comunidades de uso mixto y promover tipos de vivienda que de por si sean asequibles a lo largo de estos corredores, los “centros urbanos” o “calles principales” de las comunidades respectivas.
Zonificación de «calles principales» del centro de la ciudad, sin corredor comercial (izq.) y con corredor comercial (der.). Crédito: Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York.
Desarrollo orientado al transito
Conectar viviendas nuevas con transporte público accesible puede aliviar la congestión, reducir emisiones de carbono nocivas y reducir el número de autos particulares, fomentando una ciudad más segura, limpia y próspera.
Pero en muchas partes de Nueva York, la zonificación actual prohíbe incluso los edificios de apartamentos modestos. Esta propuesta permitiría construir edificios de apartamentos de entre tres a cinco pisos en lotes grandes cerca de paradas de transporte público donde se integrarían con el vecindario existente.
Estos pequeños edificios multifamiliares ya hacen parte de la red de Nueva York, al conformar más de una de cada cinco viviendas en vecindarios de hogares unifamiliares y bifamiliares, pero en las últimas décadas han sido prohibidos por zonificaciones cada vez más restrictivas.
Unidad de vivienda accesoria
Las casas en los patios, las transformaciones de garajes y los sótanos han aportado enormes beneficios a los propietarios de viviendas de todo el país, permitiendo que las personas mayores que luchan por permanecer en su vecindario con unos ingresos fijos o a los jóvenes que se esfuerzan por permitirse una primera vivienda tengan una fuente de ingresos extra.
Esta propuesta legalizaría una unidad de vivienda adicional de hasta 800 pies cuadrados en propiedades unifamiliares y bifamiliares en los cinco condados, agregando nuevas viviendas que se adapten a los vecindarios y al mismo tiempo brindaría espacio para familias multigeneracionales, asistentes de salud o trabajadores locales.
Ejemplo de una unidad de vivienda accesoria. Crédito: Departamento de Planificación de la Ciudad de Nueva York
Convertir oficinas vacías en viviendas
Convertir espacios comerciales vacantes en viviendas ofrece beneficios mutuos para los neoyorquinos en busca de un nuevo hogar y para la recuperación económica de la ciudad, creando viviendas de una manera más eficiente en edificios que ya existen, al tiempo que minimizan el uso de espacios que de otra manera serían subutilizados y dando nueva vida a los vecindarios.
Actualmente, las restricciones arbitrarias dictan que dependiendo del año en el que el edificio fue construido, la conversión puede o no puede ser posible.
Esta propuesta actualizaría el año de construcción a 1990 para los reglamentos de conversión flexibles, extendería la elegibilidad geográfica a cualquier lugar de la ciudad donde la zonificación permita viviendas y permitiría la conversión a más tipos de viviendas, incluidas viviendas de apoyo.
Por medio de estos cambios, se podría convertir espacios comerciales para construir 20,000 viviendas adicionales durante la próxima década.
Maximizar instalaciones
Las instalaciones grandes de la ciudad tienen espacios subutilizados que podrían ser usados para albergar a los neoyorquinos.
La construcción de nuevas viviendas podría financiar las reparaciones de edificios existentes, revitalizar instituciones y ayudar a abordar la crisis de vivienda de la ciudad. Pero las reglas complejas y desactualizadas impiden que en estas instalaciones se construyan nuevos edificios si, por ejemplo, un edificio más antiguo supera un cierto límite de altura, incluso si ese edificio antiguo tiene permiso bajo las reglas que estaban vigentes en la época en que fue construido.
Esta propuesta facilitaría la aprobación de nuevos edificios en las instalaciones que reflejen el contexto de los edificios adyacentes, permitiendo que propiedades, desde urbanizaciones de varios edificios a instituciones religiosas, creen nuevas viviendas y apoyen la revitalización de sus comunidades.
Demostración de cómo maximizar los espacios en las instalaciones para crear nuevas viviendas y apoyar la revitalización de la comunidad.
Crédito: Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York
Además de estos cambios significativos, el plan Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda incluye medidas adicionales para mejorar y modernizar la zonificación de la Ciudad de Nueva York, como permitir una mayor flexibilidad a los propietarios de viviendas para añadir espacio adicional o adecuar las propiedades existentes a la zonificación para facilitar las renovaciones; poner fin a la “Ley Sliver”, que limita proyectos dependiendo del tamaño de una propiedad para construir edificios de altura limitada; y permitir más fácilmente a los sitios emblemáticos vender derechos de construcción transferibles, lo que les permite obtener mejores ingresos para el mantenimiento de dichos edificios emblemáticos.
La próxima semana, DCP publicará un borrador del marco de trabajo para la Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda y documentación preliminar sobre el proceso de revisión ambiental.
También organizará una sesión virtual de información pública donde el público podrá aprender más y hacer preguntas sobre la propuesta. Al borrador del marco de trabajo le seguirá una reunión de alcance, donde el público podrá opinar sobre la revisión ambiental.
Se espera que la enmienda del texto comience el proceso de revisión pública formal en la primavera de 2024.
Luego del análisis y las recomendaciones de los presidentes de los cinco condados, las cinco juntas de los condados y las 59 juntas comunitarias, la Comisión de Planificación de la Ciudad y el Ayuntamiento votaran sobre la iniciativa en el otoño de 2024.
