El mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York es único, caracterizado por sus altos precios, su complejidad única y su feroz competencia. Sin embargo, a pesar de los desafíos, muchos neoyorquinos sueñan con ser propietarios de una casa aquí mismo, en los cinco distritos.
El proceso puede ser abrumador, especialmente para quienes compran su primera vivienda, pero las recompensas son inmensas.
En esta guía, desglosaremos todo lo que necesita saber para convertirse en propietario de una vivienda en Nueva York.
¿Debería alquilar o comprar?
Obviamente, comprar una casa en Nueva York es una gran inversión. Los precios aquí son notoriamente altos, más altos que en otras partes del país, incluso cuando el mercado está en baja. ¡No es de extrañar que tantos neoyorquinos prefieran alquilar!
Entonces, ¿cómo decidir entre alquilar y comprar? Si es un posible comprador de vivienda por primera vez, hágase estas preguntas:
- ¿Planeas mudarte pronto? Si no piensas quedarte en casa por un tiempo, alquilar podría ser más conveniente. «La ventaja de alquilar es la flexibilidad», afirma Steven Gottlieb, agente inmobiliario de Coldwell Banker Warburg. «Si experimentas un cambio de vida, como una reubicación laboral o cambios familiares, es mucho más fácil mudarte. No tienes que preocuparte por vender un gran activo inmobiliario».
- ¿Cómo están tus finanzas? Alquilar también te permite mantener una mayor liquidez financiera. Para empezar, no tienes que pagar una entrada elevada ni gastos de cierre. Y en cuanto al mantenimiento, la mayoría de las reparaciones (plomería, electricidad, etc.) son responsabilidad del propietario, no tuya.
- ¿Te encanta algún barrio en particular? Prueba a probar un barrio o edificio antes de comprometerte a largo plazo con la propiedad. Es una excelente manera de conocer los alrededores y calcular los tiempos de viaje. Si te has enamorado de un barrio, comprar es una excelente manera de convertirlo en tu hogar definitivo.
- ¿Te gusta personalizar tu espacio? Si eres propietario de tu casa, puedes (normalmente) martillarla, taladrarla, pintarla o renovarla por completo a tu gusto. Si alquilas, tienes que ser mucho más cuidadoso y estás invirtiendo tiempo y dinero en algo que no te pertenece.
- ¿Quieres generar riqueza? «Comprar una casa en Nueva York es una inversión, tanto en términos de generar capital como de deducciones fiscales e hipotecarias», afirma Parisa Afkhami, experta de StreetEasy y agente de Coldwell Banker Warburg.
¿Cuánto cuesta realmente un apartamento en Nueva York?
Como en muchas ciudades, depende de dónde busques y del estado del mercado inmobiliario local. En Nueva York, también depende del tipo de vivienda que compres: cooperativa, condominio, casa adosada, etc. (descúbrelos en la siguiente sección).
Según el panel de datos de StreetEasy, en junio de 2024, el precio medio de venta de una vivienda en cada distrito era:
- Manhattan: $1,600,000
- Brooklyn: $1,100,000
- Queens: $660,000
- Bronx: $369,000
- Staten Island: $729,000
Si bien no existe un momento ideal para comprar, es recomendable mantenerse informado sobre las últimas tendencias del mercado inmobiliario de Nueva York.
Puede usar el Panel de Datos de StreetEasy para consultar precios de venta promedio actualizados, inventario de ventas, días en el mercado y más. Además, el Índice de Precios de StreetEasy proporciona una medición precisa de los precios de venta de viviendas en Nueva York:
Además del pago mensual de su hipoteca, tendrá que pagar cargos estándar como impuestos y servicios públicos, así como cargos poco comunes en otras ciudades, como cuotas de mantenimiento para cooperativas o gastos comunes para condominios (más información en la siguiente sección). Por supuesto, esto es después de un pago inicial considerable y los costos de cierre.
Tenga en cuenta que los precios casi siempre son negociables. «No hay que tomar una decisión hasta que se haya negociado un precio inicial», dice Mike Fabbri, agente inmobiliario de The Agency. «Animo a los compradores a buscar entre un 10% y un 15% por encima de su presupuesto, con la expectativa de que podamos negociarlo a la baja. Luego, nos centramos en dos o tres propiedades y hacemos múltiples ofertas. La que consigamos es la mejor, la aceptamos».
También tenga en cuenta que los condominios tienden a costar más que las cooperativas. Pero, si bien las cooperativas pueden ser más baratas, tendrá que pasar por un largo proceso de aprobación por parte de la junta cooperativa y existen pagos iniciales onerosos y otros requisitos financieros: una petición importante para muchos compradores primerizos.
Cooperativa vs. Condominio
Quizás se pregunte sobre esta distinción que parece ser exclusiva del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York, y lo es. Una de las muchas peculiaridades de comprar una casa en Nueva York es que debe decidir entre comprar una cooperativa o un condominio.
También existen edificios de «condominios», que funcionan como ambas cosas; casas adosadas o viviendas unifamiliares que comparten al menos una pared con otra residencia; y casas independientes tradicionales en algunas zonas.
Una cooperativa es un tipo de propiedad inmobiliaria en la que los compradores adquieren acciones de una corporación, y esa corporación o «cooperativa» es propietaria del edificio.
Normalmente, el tamaño de la unidad se corresponde con la cantidad de acciones de la cooperativa que posee, y cuanto más grande sea la unidad, más acciones tendrá. Los posibles compradores deben ser aprobados por la junta directiva de la cooperativa (con la excepción de las unidades de patrocinador), un proceso que generalmente implica una entrevista, referencias y el cumplimiento de estrictos requisitos financieros.
Los propietarios de cooperativas también deben pagar cuotas mensuales de mantenimiento, que cubren los impuestos y los costos operativos del edificio, y cumplir con las normas establecidas por la junta directiva.
La mayoría de los edificios residenciales en Nueva York son cooperativas, pero al buscar viviendas en StreetEasy, notará una distribución más equitativa entre cooperativas y condominios.
Si decide comprar un condominio, usted es propietario de la unidad y copropietario de las áreas comunes del edificio junto con los demás residentes.
Los condominios suelen encontrarse en desarrollos más nuevos con más servicios, generalmente son más caros que las cooperativas y tienen costos de cierre más altos (más información en la siguiente sección).
En lugar de cuotas de mantenimiento, los propietarios de condominios pagan gastos comunes, que cubren gastos similares, como el mantenimiento del edificio y los gastos operativos.
Los edificios de condominios tienen juntas directivas, pero el proceso de aprobación para los compradores es mucho menos complejo que para las cooperativas. Los propietarios de condominios suelen estar sujetos a menos normas y tienen mayor flexibilidad para subarrendamientos y pied-à-terres.
Lea nuestra explicación completa sobre cooperativas y condominios para obtener más información sobre las ventajas y desventajas de cada uno y cómo decidir cuál es el adecuado para usted.
Costos de cierre, impuestos y tarifas al comprar una casa en Nueva York
Además del precio de lista de una propiedad, deberá considerar los costos de cierre, que son los honorarios que se pagan al momento de cerrar la transacción. Suelen representar entre el 3% y el 6% del precio de compra de la vivienda y son más altos para los condominios que para las cooperativas.
Los costos de cierre pueden cubrir los gastos de un abogado inmobiliario, un abogado bancario, los honorarios de apertura de la hipoteca, los honorarios de tasación, el depósito de impuestos, el impuesto de registro de la hipoteca, el seguro de título y más.
Algunas cooperativas cobran el llamado impuesto de venta, que puede ser costoso, y algunos condominios de nueva construcción tienen costos de cierre adicionales, como el impuesto de transferencia.
Si compra una vivienda que cuesta $1 millón o más, deberá pagar un impuesto de mansión del 1% al 4%. Y no olvide el costo de las renovaciones, si también forman parte de su proceso de compra de vivienda.
«Siempre hay cargos inesperados, así que siempre vale la pena preguntar con anticipación», dice Fabbri. «Un buen agente inmobiliario se encargará de todo por usted incluso antes de que considere una oferta».
¿Existe un momento ideal o el más económico para comprar una casa?
Calcular el mercado inmobiliario es complicado, pero independientemente de cómo se comporte, el momento ideal para comprar siempre será el que mejor te convenga.
Si estás preparado financieramente y quieres o necesitas mudarte pronto debido a cambios en tu vida (un nuevo trabajo, una familia que crece, etc.), puede ser un momento tan bueno como cualquier otro para comenzar el proceso.
Dicho esto, hay algunas reglas generales que los compradores pueden seguir. El mercado inmobiliario de Nueva York es estacional y, por lo general, el inventario alcanza su punto máximo entre abril y junio y luego vuelve a subir en octubre.
Las rebajas de precios también aumentan en primavera y otoño, especialmente después del Día de los Caídos y el Día del Trabajo. .
Cuando una propiedad lleva un tiempo en el mercado, también puede ser una gran señal de oportunidad. Quienes buscan una vivienda suelen evitarla, pensando que debe tener algún defecto, pero podría ser una joya escondida.
«Podría ser tan simple como un mal momento», afirma. «Cuando te alejas de la mentalidad del rebaño, te espera una oportunidad. Es la simple economía de riesgo-recompensa».
¿Cuál es la inicial típica para una vivienda en Nueva York?
El enganche estándar para una vivienda en Nueva York es similar al del resto del país: 20%, lo que deja el 80% para la financiación. Muchas cooperativas tienen requisitos más estrictos, como permitir solo el 75% de financiación (un enganche del 25%).
Algunos condominios de nueva construcción permiten hasta el 90% de financiación, lo que facilita la compra de vivienda para quienes compran por primera vez.
Sin embargo, la incertidumbre económica ha cambiado las cosas. «Muchas cooperativas han cambiado su política de financiación», afirma Steven Goldschmidt, vicepresidente sénior de Coldwell Banker Warburg.
«Están reduciendo el máximo de financiación permitido y exigiendo a los compradores que aporten más capital. Por ejemplo, algunas cooperativas que permitían hasta el 80% de financiación ahora lo han reducido al 70%».
Los bancos también pueden solicitar un enganche mayor. Si bien muchos siguen buscando un comprador que pague un enganche del 20%, otros bancos exigen más. Algunos financian hasta el 90% de un precio de compra de hasta $3.5 millones.
Independientemente de lo que se requiera, la opinión general es que cuanto mayor sea el enganche, mejor. «Quien pague todo al contado o financie solo el 50% o menos tendrá más influencia al negociar con un vendedor serio», afirma Fabbri.
Obtener la preaprobación hipotecaria antes de empezar a buscar
Tanto si es la primera vez que compra una vivienda como si no, es fundamental obtener la preaprobación hipotecaria al buscar una casa.
La preaprobación es un proceso formal en el que un agente hipotecario determina si usted califica para una hipoteca de un valor específico. Los vendedores prefieren un comprador preaprobado, lo que puede darle una ventaja cuando un apartamento tiene múltiples ofertas.
Tenga en cuenta que la aprobación previa no es lo mismo que la precalificación: esta última es menos formal y no tiene tanto peso.
“Obtener una preaprobación le dará ventaja sobre otro comprador que no la tenga”, afirma Alexander Boriskin, agente de Douglas Elliman. “Claro, pueden obtener la preaprobación a petición del vendedor. Pero quien demuestre que ya tiene todo en orden se considerará menos riesgoso, en la mayoría de los casos”.
La preaprobación también es útil para usted, el comprador, porque le da una idea de lo que puede pagar según el préstamo para el que califica.
¿Necesita un agente del comprador?
Al comprar una casa en Nueva York, usar un agente del comprador puede hacer el proceso mucho menos estresante. ¿Por qué? Porque hacen la mayor parte del trabajo por usted. Un agente del comprador se encargará de todos los detalles y lo mantendrá al tanto de cualquier inquietud o dificultad.
Además, un agente suele tener un conocimiento profundo del mercado inmobiliario local. Además de guiarte en el proceso de compra y asistir a las visitas, puede ayudarte a presentar una oferta por una casa, negociarla con el vendedor, recomendarte un agente hipotecario, conectarte con un abogado de bienes raíces y mucho más.
Estos expertos y equipos tienen experiencia comprobada ayudando a compradores a adquirir casas similares a la que buscas y conocen bien el vecindario, el edificio o el tipo de propiedad que buscas. Contacta con el asesor de StreetEasy para conectarte con el mejor experto para tus necesidades.
Cómo presentar una oferta ganadora por una casa en Nueva York
Presentar una oferta ganadora es un arte y una ciencia, y es otra área donde un agente del comprador resulta muy útil.
Depende de usted ofrecer lo que le resulte cómodo, pero un agente puede ayudarle a elaborar una oferta estratégica que atraiga al vendedor y destaque entre la competencia.
Una oferta ganadora va más allá del precio de compra: es el paquete completo. Trabaje con su agente para preparar un paquete de compra, que incluya toda la documentación financiera, laboral y fiscal necesaria. Asegúrese de presentar al equipo que utilizará para la compra, como su agente, abogado y prestamista hipotecario.
¡Su oferta fue aceptada! ¿Y ahora qué?
Una vez que su oferta es enviada y aceptada, es tentador tomar aire fresco y considerarse comprador de vivienda por primera vez. ¡Pero no se relaje todavía! Aún no ha terminado. El siguiente paso es firmar el contrato, que incluye un depósito.
“Cuando ambas partes aprueben el borrador final, el comprador firmará el contrato y lo devolverá con un depósito de garantía”, también conocido como depósito de garantía, según Splendore. “Este suele ser el 10% del precio de venta, un depósito de buena fe que se destina al precio de compra de la propiedad”.
¿Qué sucede entre la firma y el cierre?
Una vez firmado el contrato y liberados los fondos, casi se acerca el cierre. Las cooperativas, y algunos condominios, requieren la presentación de un paquete de documentación para la junta directiva, que incluye diversos documentos financieros, laborales y fiscales.
Su prestamista hipotecario también debe procesar toda la documentación necesaria. En general, el tiempo entre la oferta y el cierre suele ser de 30 a 45 días, pero dos meses es una buena estimación para mayor seguridad.
Para más información sobre qué esperar durante este período y cuánto tiempo, consulte nuestro artículo sobre cuánto tiempo transcurre entre la oferta y el cierre.
El período entre la firma y el cierre consiste en esperar al banco y a la junta directiva de la cooperativa o condominio. Generalmente, se realiza una evaluación por parte de la junta, además de varias inspecciones, tasaciones y visitas de inspección.
Puede tardar un tiempo, por ejemplo, meses, y depende de si se trata de una cooperativa o condominio, cómo se financie la compra y otros factores.
Mientras el banco tramita la hipoteca, los compradores no deben realizar compras importantes ni acumular deudas extraordinarias. «Recomiendo a los compradores que mantengan todas sus cuentas al día durante este periodo», dice Splendore. «Tampoco abran cuentas nuevas con compañías de tarjetas de crédito ni tiendas».
Qué esperar en el cierre
En resumen: ¡mucho papeleo! El cierre suele ser un proceso largo que implica la firma de documentos y el intercambio de grandes cantidades de dinero. El abogado de cada parte de la transacción (comprador y vendedor) se encargará de que todo avance.
Es un paso largo, pero es el último. Y al final, ¡usted es propietario de una vivienda, precisamente en la ciudad de Nueva York! ¡Felicidades!
