El alcalde de Eric Adams, y el comisionado del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) de la ciudad de Nueva York, Adolfo Carrión, anunciaron hoy la implementación de dos herramientas muy necesarias para abordar la crisis de vivienda de la ciudad.
Las herramientas, obtenidas como parte de la exitosa promoción de la administración Adams en Albany en esta sesión, incentivarán la construcción de viviendas de alquiler multifamiliares a través de un nuevo programa llamado “Barrios asequibles para los neoyorquinos” (485-x), que reemplaza al anterior 421-a. (16), extiende la fecha límite 421-a (16) para proyectos que ya están en marcha y crea un programa para incentivar la conversión de edificios comerciales en viviendas asequibles.
La implementación de estas herramientas, junto con las actualizaciones más favorables a la vivienda en la historia del código de zonificación de la ciudad a través de la propuesta de la administración “Ciudad del Sí a las Oportunidades de Vivienda”, ayudará a satisfacer la demanda de nuevas viviendas y estará más cerca de alcanzar las metas del alcalde Adams. objetivo «alcanzado» de 500.000 nuevas viviendas para 2032.
“Para enfrentar el desafío de nuestra crisis de vivienda, necesitamos usar todas las herramientas disponibles para completar una tarea simple: construir más”, dijo el alcalde Adams. “La implementación de estas nuevas herramientas en tan poco tiempo es otro ejemplo del rápido ritmo al que avanza nuestra administración para ofrecer viviendas asequibles de manera más rápida, inteligente y efectiva. Pero no nos detendremos ahí. La “Ciudad del Sí por las Oportunidades de Vivienda” no es sólo la reforma de zonificación más ambiciosa en la historia de nuestra ciudad, sino que también presenta otra herramienta potencial para ayudarnos a salir de esta crisis. Las familias trabajadoras necesitan viviendas asequibles ahora y estamos listos para responder a su llamado”.
«Este año, nuestros socios en Albany brindaron a la ciudad de Nueva York nuevas y poderosas herramientas para abordar la crisis de vivienda, y la ciudad no pierde tiempo en ponerlas en acción», dijo la vicealcaldesa de Vivienda, Desarrollo Económico y Fuerza Laboral María Torres-Springer. . «Las medidas que estamos tomando hoy fomentarán viviendas nuevas y permanentemente asequibles en toda la ciudad y nuevas oportunidades de propiedad de viviendas en los distritos exteriores. Nuestro mensaje a los neoyorquinos es claro: la administración Adams está utilizando todas las herramientas para reducir los costos de vivienda y cumplir con familias trabajadoras”.
“Mientras los neoyorquinos enfrentan el aumento de los alquileres debido a un mínimo histórico de viviendas disponibles, debemos implementar todas las herramientas posibles para construir más viviendas. La rápida implementación de estas nuevas herramientas por parte de nuestra administración no sólo entregará las viviendas que los neoyorquinos necesitan, sino también aquellas que pueden pagar”, dijo la Directora Ejecutiva de Vivienda de la Ciudad de Nueva York, Leila Bozorg. “Estoy agradecido a los increíbles servidores públicos del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda y a la Corporación de Desarrollo de Vivienda por su trabajo rápido, reflexivo e incansable para abordar nuestra crisis de vivienda y cumplir con los neoyorquinos”.
“Durante más de un año, trabajamos con nuestros socios estatales para asegurar las herramientas que necesitamos”, dijo el comisionado del HPD, Carrión Jr. “Ahora es el momento de ponernos a trabajar y usar esas herramientas para crear viviendas asequibles que tanto se necesitan. Nuestra ciudad enfrenta la peor escasez de viviendas en medio siglo, y estamos muy concentrados en crear apartamentos más asequibles, especialmente con alquileres que los neoyorquinos trabajadores, los adultos mayores y los más vulnerables puedan pagar. Esta ciudad es para todos nosotros: construyamos viviendas que funcionen para todos”.
«El anuncio de hoy representa un paso esencial en nuestra misión de combatir la escasez sin precedentes de viviendas asequibles en la ciudad de Nueva York», dijo el presidente de la Corporación de Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York, Eric Enderlin. «Quiero agradecer a nuestros colegas en Albany por brindarnos los recursos que expandirán la producción asequible de la ciudad y fortalecerán nuestra capacidad para satisfacer las necesidades de vivienda de los neoyorquinos».
Barrios asequibles para los neoyorquinos
Requisitos 485-x
El HPD implementará Barrios asequibles para neoyorquinos (485-x) para incentivar la inclusión de viviendas permanentemente asequibles y con alquiler estabilizado en nuevos proyectos de construcción multifamiliares. Los requisitos de asequibilidad incluyen:
- Los proyectos de alquiler con 150 unidades o más ubicadas en áreas seleccionadas, incluido Manhattan al sur de 96th Street, el oeste de Queens y partes de Brooklyn, requerirán que el 25 por ciento de las viviendas tengan ingresos restringidos a un promedio ponderado del 60 por ciento del ingreso medio del área (AMI). ).
- Los proyectos de alquiler en toda la ciudad con 100 unidades o más requerirán que el 25 por ciento de las viviendas tengan restricciones de ingresos a un promedio ponderado del 80 por ciento del AMI.
- Los proyectos de alquiler en toda la ciudad que van desde seis a 99 unidades requerirán que el 20 por ciento de las viviendas tengan restricciones de ingresos en un promedio ponderado del 80 por ciento del AMI.
- Los proyectos de alquiler de entre seis y 10 unidades, fuera de Manhattan, pueden optar por un beneficio menor y restringir permanentemente el 50 por ciento de las unidades.
- Proyectos de propiedad de vivienda fuera de Manhattan con un valor tasado de $89 o menos por pie cuadrado y donde los propietarios aceptan residir en la casa.
A través del programa, los trabajadores de la construcción en grandes proyectos de 100 unidades o más tendrán garantizado un mínimo de $40 por hora.
Los trabajadores en proyectos con 150 unidades o más construidas en áreas seleccionadas de Manhattan al sur de la calle 96, el oeste de Queens y partes de Brooklyn recibirán entre el 60 y el 65 por ciento del salario vigente o entre $63,00 y $72,45 por hora, lo que sea menor, aumentando a 2,5 por ciento anual.
En toda la ciudad, los trabajadores de servicios de construcción en edificios con 30 unidades o más recibirán el salario prevaleciente.
El programa también fomenta el desarrollo de nuevas viviendas en propiedad en los distritos exteriores con cambios con respecto a iteraciones anteriores de incentivos de desarrollo diseñados para fomentar unidades de propiedad de vivienda de tamaño familiar.
Todos los proyectos que pretendan participar en 485-x deben completar los formularios de registro del HPD.
Los posibles solicitantes deben registrarse con el HPD dentro de los seis meses posteriores al inicio de la construcción.
Para los proyectos que comenzaron a construirse después del 15 de junio de 2022 y antes del 20 de abril de 2024, los solicitantes deben registrarse dentro de los seis meses a partir del 14 de junio.
El HPD espera lanzar oficialmente las solicitudes para este incentivo a finales de año y las primeras aprobaciones se producirán en 2025.
Ampliación de 421-a
Para los nuevos proyectos de construcción que comenzaron a construirse antes del 15 de junio de 2022, el presupuesto estatal también extendió el plazo de finalización para proyectos calificados que buscan beneficios fiscales 421-a (16) del 15 de junio de 2022 al 15 de junio de 2031.
Para proyectos que participan en Tras esta extensión, este cambio también eliminó las controvertidas Opciones C y G, que permitían que todas las unidades asequibles en un proyecto estuvieran restringidas hasta en un 130 por ciento de AMI para los proyectos que participan en la extensión.
Para participar en la extensión, los proyectos deben enviar un formulario de carta de intención al HPD dentro de los 90 días posteriores a la disponibilidad del formulario.
El HPD publicó el formulario de Carta de Intención que designa el 12 de septiembre de 2024 como último día para presentar una intención de participar en la extensión 421-a (16).
Los solicitantes que no presenten su solicitud dentro de los 90 días siguientes a hoy no serán elegibles para solicitar la extensión de finalización del formulario 421-a (16).
Conversiones comerciales
El HPD también implementará el programa “Vivienda asequible a partir del beneficio de incentivo fiscal para conversión comercial” (467-m).
La semana pasada, la ciudad publicó información que incluye un formulario de expresión de interés y orientación para informar el establecimiento de la fecha de inicio de un proyecto.
El tamaño del beneficio de exención fiscal se estructuró para alentar a los propietarios a comenzar la construcción rápidamente para satisfacer la urgencia de la crisis inmobiliaria.
Los requisitos clave de elegibilidad incluyen:
- Conversión de una propiedad no residencial a uso residencial con seis o más unidades de departamentos.
- Aplicar dentro de un año de la finalización de la construcción.
- Inicio de construcción entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de diciembre de 2031.
- Completar la construcción antes del 31 de diciembre de 2039.
Los requisitos de asequibilidad incluyen:
- El 25 por ciento de las unidades deben ser asequibles para hogares con un promedio ponderado del 80 por ciento del AMI o menos, con no más de tres niveles de ingresos.
- El nivel de ingresos más alto es 100 por ciento de AMI y al menos el 5 por ciento de las unidades asequibles deben tener 40 por ciento de AMI o menos.
- Las unidades deben seguir siendo permanentemente asequibles.
Para fomentar la creación rápida de viviendas asequibles, dada la urgencia de la crisis inmobiliaria, el programa está diseñado para brindar el mayor beneficio a los desarrolladores que se unan al programa y comiencen la construcción para 2026.
El desglose de los beneficios de exención de impuestos por fecha de inicio es el siguiente:
- 2026 – exención de impuestos por 35 años
- 2028 – exención de impuestos por 30 años
- 2032 – exención de impuestos por 25 años
La mayor parte del espacio de oficinas infrautilizado se encuentra en Manhattan, debajo de la calle 96, conocido como el Distrito Prime de Manhattan.
Esto incluye muchos vecindarios con alquileres superiores al promedio, vacantes de alquiler extremadamente bajas y costos de construcción particularmente elevados asociados con la densidad del área.
En otras palabras, es difícil construir viviendas nuevas en una zona que necesita urgentemente nuevos apartamentos asequibles, razón por la cual el programa ofrece los mayores beneficios fiscales a las conversiones en Manhattan debajo de la calle 96.
Independientemente de la ubicación, la exención de impuestos disminuye a medida que el programa envejece.
Los desarrolladores interesados pueden obtener más información sobre el proyecto y enviar un formulario de interés para recibir actualizaciones del HPD sobre el estado del programa.
Abordar la crisis de la vivienda
La administración Adams abogó con éxito por nuevas herramientas en el presupuesto del estado de Nueva York de este año que estimularán la creación de viviendas que se necesitan con urgencia.
Estos incluyen: un programa de incentivos fiscales para alentar las conversiones de oficinas para crear unidades más asequibles, eliminar el límite arbitrario de la «relación piso-área» que frenó la producción de viviendas asequibles en ciertas áreas de alta demanda de la ciudad, y la capacidad de crear un programa piloto para legalizar y hacer apartamentos sótanos seguros.
El alcalde Adams ha tomado medidas importantes para combatir la crisis de vivienda y asequibilidad de la ciudad.
Bajo su liderazgo, la ciudad financió una cantidad récord de nuevas viviendas asequibles en 2023 y está adelantada a lo previsto en el compromiso del Estado de la Ciudad para 2024 de avanzar en dos docenas de proyectos de viviendas 100 por ciento asequibles en terrenos de propiedad de la ciudad este año a través del programa «24 en la iniciativa ’24«.
El alcalde Adams también ha tomado medidas para reducir la burocracia y acelerar la entrega de viviendas muy necesarias, incluso a través del Acelerador de Conversión de Oficinas, un esfuerzo interinstitucional para guiar a los edificios que desean convertirse a través de la burocracia de la ciudad y otras iniciativas de la Oficina de Construcción y Uso del Grupo de trabajo Suelo para la racionalización de la aprobación.
A principios de este año, el alcalde Adams y los neoyorquinos de clase trabajadora iniciaron la revisión pública de “Ciudad del Sí a las Oportunidades de Vivienda”, la propuesta más favorable a la vivienda en la historia de la ciudad de Nueva York.
La propuesta permitiría la creación de “un poco más de viviendas en cada vecindario” a través de una serie de cambios de zonificación cuidadosamente elaborados (algo que no se ha hecho en más de medio siglo) para aumentar la oferta general de viviendas.
El Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York publicó el borrador de la declaración de impacto ambiental de la propuesta, que estima que la Ciudad del Sí para las Oportunidades de Vivienda podría producir hasta 108,850 nuevas viviendas en los próximos 15 años.
«Me enorgulleció trabajar con el alcalde Adams y mis colegas de Albany en esta sesión para aprobar un paquete de reformas para alcanzar nuestra meta de 500.000 nuevas viviendas», dijo la asambleísta del estado de Nueva York, Jenifer Rajkumar. “La reducción del 485-x acelerará la producción de viviendas asequibles al extender el plazo del 421-a e incentivar las conversiones de oficinas, al mismo tiempo que requerirá la regulación de los alquileres y los salarios prevalecientes para la construcción. También trabajamos juntos para eliminar el límite de relación piso-área que no se había actualizado desde 1960 y lanzamos el programa piloto para legalizar los apartamentos en sótanos. Este arsenal de soluciones demuestra cómo podemos cumplir con los neoyorquinos cuando todas las partes interesadas se sientan a la mesa y trabajan juntas”.
