Propietarios de vivienda que enfrentan dificultades para pagar su hipoteca están siendo blanco de estafadores que prometen modificar préstamos o implementar medidas para salvar sus casas, pero que no cumplen sus promesas. Las autoridades recuerdan que nunca se debe pagar por adelantado a ninguna compañía que ofrezca ayuda para obtener alivio hipotecario, ya que esta práctica es ilegal y una señal clara de fraude.
Asistencia legítima y derechos de los propietarios ante intentos de fraude
Los estafadores suelen dirigirse a propietarios desesperados por evitar una ejecución hipotecaria. Prometen gestionar cambios en el préstamo o negociar con el prestador, pero exigen pagos por adelantado antes de ofrecer resultados. La ley prohíbe que una compañía cobre antes de entregar una oferta por escrito de modificación u otra medida de alivio, y antes de que el propietario la acepte.
Si una compañía no cumple con estas reglas, podría estar intentando cometer una estafa. Los propietarios deben conocer sus derechos fundamentales:
- • No pagar nada hasta recibir una oferta por escrito del prestador y aceptarla.
- • Recibir información clara sobre los cambios propuestos al préstamo y los costos del servicio.
- • Ser advertidos sobre los riesgos de dejar de pagar la hipoteca, incluyendo la posible pérdida de la vivienda y el impacto en el crédito.
- • Ser informados de que la compañía no está asociada con el gobierno ni aprobada por el prestador.
- • Mantener siempre el derecho a comunicarse directamente con su prestador.
Cualquier compañía que indique al propietario que deje de hablar con su prestador está infringiendo la ley.
Señales comunes de estafas de alivio hipotecario
Existen patrones frecuentes que ayudan a identificar intentos de fraude:
• Exigir pagos por adelantado antes de ofrecer cualquier servicio.
• Solicitar pagos únicamente mediante cheque bancario, transferencias o aplicaciones móviles, métodos difíciles de rastrear.
• Intentar convencer al propietario de transferir la escritura de la casa, lo que puede resultar en la pérdida total de la propiedad.
Los estafadores suelen inventar historias para presionar al propietario y obtener dinero rápidamente. Conocer estos trucos es clave para evitarlos.
Estafas basadas en asesoría falsa
Muchos estafadores se presentan como consejeros de vivienda, abogados o representantes del gobierno. Prometen negociar con el prestador para reducir pagos o evitar la ejecución hipotecaria, pero suelen pedir que el propietario deje de comunicarse con su prestador o que les pague directamente a ellos.
En estos casos:
- • El estafador recibe el dinero pero no paga al prestador.
- • El préstamo queda impago y avanza hacia ejecución.
- • El estafador desaparece sin ofrecer ningún servicio real.
Si se contrata a un abogado, es fundamental verificar que tenga licencia vigente en el estado y buena reputación profesional.
Auditorías forenses falsas: promesas que no pueden cumplir
Algunos estafadores se presentan como “auditores hipotecarios” o “expertos en prevención de ejecuciones”. Ofrecen revisar documentos del préstamo para detectar errores legales y prometen que esto ayudará a evitar la ejecución o a obtener una modificación.
Sin embargo:
- • No pueden garantizar que una auditoría resulte en una modificación del préstamo.
- • Aunque existan errores legales, el prestador no está obligado a modificar los términos.
- • Cancelar un préstamo implica devolver todo el dinero prestado y puede resultar en la pérdida de la vivienda.
Estafas de alquilar para comprar
En este tipo de fraude, los estafadores prometen salvar la casa de la ejecución hipotecaria si el propietario transfiere la escritura. Aseguran que podrá quedarse como inquilino y recomprar la casa más adelante.
En realidad:
- • Una vez transferida la escritura, los estafadores controlan la propiedad.
- • La hipoteca sigue a nombre del propietario original, que continúa siendo responsable del pago. • Los estafadores pueden vender la casa y quedarse con el dinero.
- • Si permiten recomprarla, los términos suelen ser imposibles de cumplir.
- • En muchos casos, aumentan el alquiler y desalojan al propietario.
Estafas para apropiarse de la amortización hipotecaria
Otros estafadores ofrecen comprar la casa a bajo precio o prometen encontrar un comprador si el propietario transfiere la escritura. Una vez que obtienen el título:
- • Alquilan la casa y se quedan con el dinero.
- • El prestador continúa con la ejecución hipotecaria.
- • El propietario pierde la casa y sigue debiendo la hipoteca.
Transferir la escritura nunca elimina la responsabilidad del préstamo.
Estafas de “rescate de préstamo”
En estas estafas, los estafadores prometen un nuevo préstamo para ponerse al día con la hipoteca. Presentan numerosos documentos y presionan para firmarlos rápidamente. Entre ellos, ocultan un traspaso de la escritura a su nombre.
Una vez que obtienen la escritura:
• Pueden vender la casa y quedarse con el dinero.
• Pueden desalojar al propietario.
• El propietario sigue siendo responsable del préstamo original.
Lo que debe saber antes de contratar a un abogado
Ante el aumento de estafas dirigidas a propietarios en riesgo de ejecución hipotecaria, es fundamental conocer los pasos adecuados para contratar a un abogado legítimo y evitar caer en prácticas fraudulentas. Un buen abogado no puede garantizar resultados, sin importar las circunstancias del caso, y cualquier promesa de éxito asegurado debe considerarse una señal de alerta.
Pasos esenciales antes de contratar a un abogado
Antes de contratar a alguien que se presente como abogado —o que afirme trabajar con abogados— es recomendable consultar a familiares, amigos o personas de confianza que puedan referir profesionales con experiencia comprobada en casos de ejecución hipotecaria.
Es indispensable obtener el nombre completo de cada abogado que lo asistirá, los estados donde tiene licencia y los números de licencia profesional. Cada estado cuenta con un colegio o asociación de abogados que supervisa la conducta profesional. El Colegio de Abogados de Estados Unidos ofrece enlaces a los colegios estatales, o puede buscar en internet el nombre de su estado junto con “state bar” para verificar antecedentes disciplinarios.
También es importante solicitar por escrito información detallada sobre el trabajo que realizará el abogado o la firma, incluyendo costos y fechas de pago. Una vez contratado, mantenga comunicación constante y conserve registros de llamadas, cartas, correos electrónicos, mensajes de texto y documentos.
Cuidado con las demandas judiciales masivas conjuntas
Algunas oficinas de abogados poco confiables envían folletos invitando a unirse a demandas judiciales masivas conjuntas (mass joinder lawsuits). Estas oficinas suelen cobrar honorarios por adelantado y exagerar los beneficios del proceso, dando la impresión de que pueden detener la ejecución hipotecaria, reducir el saldo del préstamo o incluso obtener la escritura libre de hipoteca.
Sin embargo, estas demandas no son demandas colectivas. En una demanda masiva conjunta, cada persona debe probar su caso por separado, y es poco probable que este tipo de acción legal ayude a salvar una vivienda.
Abogados y cargos adelantados: lo que permite la ley
La Regla MARS establece que los abogados pueden cobrar honorarios por adelantado únicamente si cumplen con todas estas condiciones:
- • Tener licencia vigente para ejercer en el estado donde reside el cliente o donde se ubica la propiedad.
- • Proveer servicios legales auténticos.
- • Cumplir con los requisitos éticos estatales aplicables.
- • Depositar el dinero recibido en una cuenta de fideicomiso (Client Trust Account), retirando los honorarios solo a medida que prestan servicios y notificando cada retiro.
Dónde encontrar ayuda legítima y gratuita
La primera acción recomendada es comunicarse directamente con el administrador de la hipoteca o el prestador. Incluso si ya recibió un aviso de ejecución hipotecaria, es importante contactar al prestador de inmediato para explorar opciones disponibles.
También puede buscar asistencia gratuita con un consejero certificado en temas de vivienda:
- • Consulte la lista de agencias aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
- • Visite makinghomeaffordable.gov o llame al 1‑888‑995‑HOPE (4673).
- • Consulte el sitio web de la Homeowner Preservation Foundation.
- • Revise los recursos de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) y el HUD, que trabajan conjuntamente para apoyar a propietarios afectados por dificultades financieras.
Qué hacer si ya pagó a un estafador
Los estafadores suelen utilizar métodos de pago difíciles de rastrear, como transferencias, aplicaciones móviles o cheques bancarios. Sin embargo, actuar rápidamente puede aumentar las posibilidades de recuperar parte del dinero. Existen recursos oficiales que explican los pasos a seguir según el método de pago utilizado.
