Cuando KKR se hizo con el espacio de Hudson Yards abandonado por Meta Platforms este mes, puede haber señalado una tendencia en el mercado de oficinas de Manhattan: las firmas financieras y otros inquilinos llenaron el vacío dejado por Big Tech.
Las empresas de tecnología habían estado en un atracón de arrendamiento, animando a los propietarios de oficinas conmocionados por la pandemia. Luego, la persistencia del trabajo remoto y la presión de los inversores obligaron incluso a algunas empresas tecnológicas ricas en efectivo a cambiar de rumbo.
“Afortunadamente, las compañías financieras están creciendo y aprovechando los gastos de capital y el tiempo y la energía que muchas de estas compañías tecnológicas dedican a su espacio”, dijo Steve Rotter de JLL, quien negoció el trato para KKR en 30 Hudson Yards.
Con los temores de recesión y el aumento de la disponibilidad de oficinas, el gigante de capital privado y otros se lanzaron, dijo Adam Henick de Current Real Estate Advisors.
“Creo que los períodos generales de volatilidad económica e incertidumbre crean oportunidades e, inevitablemente, las empresas con balances sólidos que están bien posicionados pueden aprovechar y utilizar eso como una oportunidad”, dijo Henick.
Las firmas financieras, de seguros y de bienes raíces, a veces llamadas inquilinos FIRE, han sido, junto con los bufetes de abogados, la columna vertebral tradicional del mercado de oficinas de Manhattan. Pero los inquilinos de tecnología, publicidad, medios e información, o TAMI, han ampliado su presencia en la ciudad de Nueva York durante más de la última década, liderados por Amazon, Google, Meta y Twitter.
Ahora, destacadas empresas tecnológicas están reduciendo su presencia en Manhattan. Meta, la empresa matriz de Facebook e Instagram, no renovó sus contratos de arrendamiento en 30 y 55 Hudson Yards de Related Companies. Las ofertas se combinaron por aproximadamente 250,000 pies cuadrados y se extendieron hasta 2024.
Meta reveló en octubre planes para gastar $ 3 mil millones en la consolidación de oficinas. La compañía gastó $ 413 millones en la rescisión de contratos de arrendamiento de oficinas en el tercer trimestre, incluso en 225 Park Avenue South de Orda Management. Meta esperaba gastar otros $900 millones en la realineación de oficinas en el cuarto trimestre.
Según los informes, Amazon revirtió la expansión de una oficina el verano pasado después de estar en conversaciones por un espacio en 5 Manhattan West de Brookfield Properties en Hudson Yards.
Aunque el sector TAMI sigue representando una parte considerable del alquiler de oficinas en Manhattan, han surgido señales de que su huella se está reduciendo. Los inquilinos de FIRE lideraron el arrendamiento de oficinas en Manhattan en el cuarto trimestre, representando el 38 por ciento de las transacciones, según un informe de Colliers. Los inquilinos de TAMI comprendían el 23 por ciento.
Los inquilinos de FIRE produjeron el 43 por ciento de la actividad de arrendamiento de oficinas de Manhattan el año pasado, frente al 38 por ciento en 2021, según CBRE. Mientras tanto, la participación de TAMI cayó al 19 por ciento desde el 27 por ciento.
Frank Wallach de Colliers, autor del informe trimestral de la firma sobre el arrendamiento de oficinas en Manhattan, advirtió contra declarar que se está produciendo un cambio en el mercado. Señaló que la participación del 60 por ciento de los inquilinos de FIRE y TAMI en el arrendamiento de oficinas del municipio estaba a la par con las cifras anteriores a la pandemia.
“En el tercer trimestre de 2022, dos de los cinco principales arrendamientos fueron impulsados por la tecnología”, dijo Wallach, señalando que Datadog se reanudó y se expandió a más de 300 000 pies cuadrados en 620 Eighth Avenue y que, de hecho, creció a aproximadamente 250 000 pies cuadrados en 1120 Sixth Avenida.
“Estamos viendo algo de espacio, si no regresando al mercado de algunas de las compañías tecnológicas, siendo alquiladas o adquiridas”, reconoció Wallach. “Sin embargo, debido a que la situación aún puede cambiar trimestre a trimestre, aún es demasiado pronto para saberlo”.
Otro factor podría ser la preferencia de los propietarios por los inquilinos cuyos empleados van a trabajar, como suelen hacer las empresas de FIRE. Inquilinos de TAMI, no tanto: sus trabajos son generalmente más adaptables al trabajo híbrido o remoto.
“Al final del día, son los inquilinos que pagan el alquiler los que permiten que los propietarios paguen la hipoteca”, dijo Doug Regal de Raise Commercial Real Estate. “Creo que el conductor está consiguiendo créditos para que los inquilinos paguen el alquiler. Pero sí creo que ciertamente hay consideración en querer tener un edificio que esté activado y vivo”.
Regal dijo que si los inquilinos están usando las comodidades de un edificio y «hay un murmullo sobre el edificio», «hace que otras personas quieran estar allí». Llenar el espacio en una propiedad que se siente abandonada puede ser más difícil.
Si Big Tech realmente se está retirando de Manhattan, las empresas tecnológicas más pequeñas podrían dar un paso al frente.
“Siempre hay un nuevo boleto caliente, y yo diría que miramos hacia la IA en este momento”, dijo Larry Zuckerman de Avison Young. “Están trabajando duro. Se están haciendo tratos. Creo que el futuro puede ser un grupo más fuerte y con más experiencia de inquilinos de IA que están surgiendo ahora”.
Si bien es más probable que el espacio de TAMI se recicle dentro del sector, los fondos de capital privado y de cobertura como KKR, Apollo Global Management y Ken Griffin’s Citadel, que están llenos de capital, podrían marcar el ritmo de los inquilinos de FIRE en Manhattan este año, Michael, agente de la oficina de Colliers. Cohen dijo.
“Esos muchachos están creciendo”, dijo. “Si depende de una economía en crecimiento, entonces va a estar recortando. Pero si está recaudando capital para aprovechar la angustia anticipada en muchos sectores de la economía, entonces estará funcionando a toda máquina”.
Recordó el adagio de Warren Buffet: “Ten miedo cuando los demás sean codiciosos y codiciosos cuando los demás tengan miedo”.
“Creo que estamos viendo que ciertas firmas financieras dicen: este es un buen momento para que nos preparemos”.
