Se permitirán residencias más altas, menos estacionamiento y más edificios de relleno en la ciudad de Nueva York si los cambios de zonificación de la Ciudad del Sí para la Oportunidad de Vivienda del alcalde siguen adelante según lo planeado.
El borrador del texto de la propuesta fue publicado el jueves por el Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York, la última entrega de las amplias propuestas de zonificación de la Ciudad del Sí que, según sus partidarios, aumentarán la infraestructura respetuosa con el clima, el crecimiento de las pequeñas empresas y la asequibilidad de la vivienda.
Los cambios en las reglas permitirían a los desarrolladores construir edificios un 20 por ciento más grandes si la densidad adicional sigue siendo asequible para los hogares que ganan hasta el 60 por ciento del ingreso medio del área, permitirían edificios más altos alrededor del tránsito, reducirían los requisitos de estacionamiento para nuevos desarrollos, permitirían unidades de vivienda adicionales y facilitarían el relleno. Desarrollo en grandes lotes.
Junto con el documento de 792 páginas, que está anotado con explicaciones, la ciudad ha publicado un desglose ilustrado de 43 páginas que explica los cambios en las reglas.
El alcalde Eric Adams ha dicho que el cambio en las reglas estimularía el desarrollo de viviendas más asequibles en un momento en que hay una grave escasez de apartamentos para familias con ingresos medios y bajos. Sin embargo, los críticos de los cambios dicen que los planes aumentarán el número de apartamentos de lujo y a precio de mercado en la ciudad de Nueva York, producirán poca o ninguna vivienda genuinamente asequible por debajo del mercado y debilitarán la participación del público, lo que a su vez reducirá la diversidad en la ciudad y cambiará el paisaje de la ciudad a peor.
Lynn Ellsworth, economista y fundadora de la organización sin fines de lucro Human-scale NYC, que la mayoría de los cambios consisten en “listas de deseos desreguladores de los grandes desarrolladores”.
“No habrá ningún efecto sobre los precios de la vivienda, salvo que sigan subiendo cada vez más. Muchos simplemente son imprudentes y necesitan un análisis más serio barrio por barrio, barrio por barrio, algo que la planificación urbana parece incapaz de hacer, para su vergüenza”, dijo.
Pero para el presidente y director ejecutivo del Congreso de Construcción de Nueva York, Carlo Scissura, el mantra de la Ciudad del Sí de “‘un poco más de vivienda en cada vecindario’ encarna maximizar el espacio disponible para satisfacer eficientemente las crecientes demandas de vivienda”, dijo.
“El plan fomenta la reutilización de espacios subutilizados para conversiones de viviendas y oficinas, dando nueva vida a los vecindarios”, dijo Scissura. «Al permitir la construcción de viviendas a menor escala en distritos de densidad baja y media, podemos garantizar un crecimiento de viviendas distribuido equitativamente en toda la ciudad».
La Ciudad del Sí por las Oportunidades de Vivienda es la reforma más favorable a la vivienda jamás propuesta para la zonificación de Nueva York, y se produce en un momento en que la ciudad enfrenta una escasez histórica de viviendas, con una tasa de desocupación de viviendas de alquiler de solo el 1,41%.
El alcalde Adams reveló por primera vez los detalles de la propuesta en septiembre de 2023, y el DCP se encuentra actualmente realizando una revisión ambiental. Los componentes principales del plan incluyen:
- Preferencia de Asequibilidad Universal (UAP), que permite que los edificios sean aproximadamente un 20% más grandes si la densidad adicional es permanentemente asequible;
- disposiciones de zonificación de centros urbanos y desarrollo orientado al tránsito, que faciliten edificios de departamentos de tres a cinco pisos cerca del tránsito y a lo largo de corredores comerciales, respectivamente;
- brindar a los propietarios una mayor flexibilidad, incluida la capacidad de agregar unidades de vivienda accesorias, como cabañas en el patio trasero;
- levantar los mandatos de estacionamiento arbitrarios y costosos para nuevas construcciones residenciales;
- permitir que oficinas y otros edificios se conviertan a uso residencial en toda la ciudad;
- relegalizar unidades pequeñas y modelos de vivienda compartida con cocina o baño común;
- y facilitar el desarrollo de relleno en grandes lotes conocidos como campus.
Otros detalles en el borrador del texto de zonificación incluyen:
- cómo la propuesta eliminará las barreras a la propiedad de vivienda asequible;
- una definición de la «Gran Zona de Tránsito», donde se permitirán edificios de departamentos de tres a cinco pisos, que se expandirá automáticamente si se agregan nuevos accesos de tránsito;
- cambios en los incentivos de zonificación que eliminarán los obstáculos para los apartamentos de tamaño familiar y ayudarán a los edificios a modernizar la eliminación y recolección de basura;
- beneficios para «instalaciones comunitarias» como organizaciones religiosas y bibliotecas;
- y cambios para garantizar que la definición de «familia» en la zonificación sea inclusiva y coincida con otras leyes municipales y estatales.
DCP publicará un borrador de declaración de impacto ambiental (DEIS) y remitirá a City of Yes for Housing Opportunity a juntas comunitarias, presidentes y juntas municipales para su revisión pública a finales de esta primavera. Se prevé que la Comisión de Planificación de la Ciudad y el Ayuntamiento lo votarán antes de fin de año.
Los cambios propuestos son una herramienta esencial para ese fin, añadió.
El director ejecutivo de Village Preservation, Andrew Berman, dijo que la propuesta prioriza las viviendas de alto precio a expensas de las comunidades existentes.
«Estamos muy preocupados por la propuesta de eliminar ciertos límites de zonificación de vecindarios como el nuestro, y en gran medida simplemente hacer que las viviendas a precio de mercado (es decir, de lujo) sean más grandes». «También estamos muy preocupados por las propuestas para permitir un aumento considerable de las transferencias de derechos aéreos desde lugares emblemáticos y dentro de distritos históricos». El grupo envió una carta a Urbanismo en octubre detallando sus preocupaciones.
La publicación del documento se produce antes del proceso de revisión pública de la ciudad, que implica audiencias de la junta comunitaria y revisión por parte de los presidentes de los condados.
Actualmente, la ciudad está trabajando en el borrador de la declaración de impacto ambiental, que pronto se presentará ante las juntas comunitarias, los presidentes y las juntas municipales para su revisión.
La ciudad dijo en un comunicado de prensa sobre el texto que el Concejo Municipal debería votar los cambios en las reglas antes de fin de año.
“Las consecuencias humanas de nuestra escasez de viviendas son claras: aumento de los alquileres, falta de vivienda, desplazamiento y desequilibrio de poder entre propietarios e inquilinos”, dijo en el comunicado el director del DCP y presidente de la Comisión de Planificación de la Ciudad, Dan Garodnick. “La Ciudad del Sí por las Oportunidades de Vivienda ayudaría a aliviar esta crisis brindando a los neoyorquinos más opciones de vivienda, y la publicación del borrador del texto de zonificación es un paso importante para que eso suceda”.
